Qué es
El alzamiento de hipoteca es el acto por el cual el acreedor declara extinguida la hipoteca que gravaba un inmueble, normalmente porque la deuda garantizada fue pagada. Para que produzca efectos frente a todos, el alzamiento debe anotarse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces, al margen de la inscripción de la hipoteca.
Junto con la hipoteca, normalmente se alza la prohibición de gravar y enajenar que suele acompañarla.
Por qué es importante
Aunque hayas pagado todo el crédito, la hipoteca sigue figurando en el Conservador mientras no se alce. Eso impide o dificulta:
- Vender la propiedad.
- Obtener un nuevo crédito con garantía de ella.
- Que el certificado de gravámenes salga "limpio".
La Ley 20.855
La Ley 20.855 de 2015 regula el alzamiento de hipotecas y prendas que caucionen créditos, con el objetivo de que los bancos y otras instituciones financieras no retrasen el alzamiento:
- Cuando el crédito garantizado se extingue por pago, y la garantía no cauciona otras obligaciones, el acreedor está obligado a otorgar la escritura de alzamiento e inscribirla en el Conservador, a su costo, dentro de los plazos que fija la ley.
- Si la hipoteca tiene cláusula de garantía general, el acreedor debe informar si existen otras obligaciones caucionadas. Si no existen, debe proceder al alzamiento.
- En los casos de refinanciamiento con otro banco (portabilidad), la ley facilita el alzamiento coordinado.
Si la institución no cumple, el deudor puede reclamar ante la Comisión para el Mercado Financiero, ante el Sernac o ante el tribunal.
La cláusula de garantía general
Si la hipoteca garantiza todas las obligaciones del deudor con el banco, el banco puede negarse a alzarla mientras existan otras deudas (por ejemplo, una tarjeta de crédito impaga). La solución es pagar o refinanciar esas otras deudas, o negociar con el banco un alzamiento específico.
Hipotecas antiguas
Es frecuente encontrar en los estudios de títulos hipotecas muy antiguas que nunca se alzaron: a favor de bancos que ya no existen, de cajas de previsión, del Serviu, de particulares fallecidos. Las alternativas son:
- Pedir el alzamiento al sucesor legal del acreedor (por ejemplo, el banco que absorbió al original, o el Serviu respecto de antiguas instituciones habitacionales).
- Si el acreedor es un particular fallecido, pedirlo a sus herederos.
- Si no es posible, solicitar el alzamiento judicial, acreditando que la deuda está pagada o prescrita y que la hipoteca se extinguió.
Alzamiento judicial
Cuando el acreedor se niega o no puede ser ubicado, el dueño del inmueble puede demandar la declaración de extinción de la hipoteca y la orden de alzamiento. Se acompañan los antecedentes del pago o de la prescripción de la deuda. La sentencia se anota en el Conservador.
Pasos para alzar una hipoteca bancaria
- Pagar el saldo total del crédito y pedir el certificado de pago total.
- Solicitar al banco el alzamiento e informar si existen otras deudas caucionadas.
- Verificar que la escritura de alzamiento se otorgue y se inscriba en el Conservador.
- Pedir un certificado de hipotecas y gravámenes actualizado para confirmar.
Preguntas frecuentes
Pagué mi crédito hace años y la hipoteca sigue vigente, ¿qué hago?
Pide el alzamiento al banco, invocando la Ley 20.855. Si no responde, reclama ante la CMF o el Sernac, o inicia el alzamiento judicial.
¿Quién paga el alzamiento?
Cuando procede conforme a la Ley 20.855 por pago del crédito, el costo es del acreedor.
Información general sobre la ley chilena vigente a noviembre de 2026. No reemplaza la revisión de tu caso.