Qué es
La compraventa de un inmueble es el contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir el dominio de una casa, departamento, terreno u otro bien raíz, y el comprador se obliga a pagar el precio. Está regulada en los artículos 1793 y siguientes del Código Civil.
Tiene dos características esenciales:
- Es un contrato solemne: debe celebrarse por escritura pública. Si no, es nula. Ver Escritura pública.
- El contrato por sí solo no transfiere la propiedad: el comprador se hace dueño cuando la compraventa se inscribe en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces. Ver Conservador de Bienes Raíces.
Etapas habituales
1. Negociación y promesa
Muchas compraventas comienzan con una promesa de compraventa, en que las partes se obligan a celebrar la compraventa en un plazo o cumplida una condición (por ejemplo, la aprobación del crédito hipotecario). Ver Promesa de compraventa.
2. Estudio de títulos
Antes de comprar, un abogado revisa los títulos de la propiedad de los últimos 10 años o más, para verificar que el vendedor es dueño, que no hay gravámenes ni prohibiciones ocultas, y que la propiedad no tiene problemas legales. Ver Estudio de títulos.
Los bancos hacen su propio estudio cuando hay crédito hipotecario.
3. Escritura de compraventa
Se redacta la escritura y se firma ante notario. Debe incluir la individualización de las partes, del inmueble (deslindes, rol de avalúo, inscripción), el precio y su forma de pago, y las demás cláusulas. Si hay crédito hipotecario, suele firmarse en la misma escritura la hipoteca a favor del banco.
4. Inscripción
La escritura se presenta al Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde está el inmueble, que inscribe la compraventa a nombre del comprador. Desde ese momento, el comprador es dueño.
5. Entrega y pago
El precio suele pagarse con vale vista o mediante instrucciones notariales: el notario retiene el pago y lo libera al vendedor solo cuando se inscribe la propiedad a nombre del comprador, sin gravámenes. Es la forma más segura para ambas partes.
Documentos habituales
- Certificado de dominio vigente. Ver Certificado de dominio vigente.
- Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones (por 30 años).
- Certificado de avalúo fiscal y de deuda de contribuciones.
- Certificados municipales: número, no expropiación, recepción final de obras.
- Si es departamento: certificado de gastos comunes al día. Ver Gastos comunes.
- Si el vendedor es casado en sociedad conyugal, la autorización del cónyuge cuando corresponde.
Gastos
- Notaría (escritura).
- Conservador (inscripción), según el valor.
- Estudio de títulos y honorarios de abogado.
- Impuesto de timbres y estampillas si hay crédito hipotecario.
- Corretaje, si interviene un corredor (normalmente un porcentaje del precio).
Garantías del comprador
- Saneamiento de la evicción: si un tercero reclama la propiedad por una causa anterior a la venta, el vendedor debe defender al comprador o indemnizarlo.
- Saneamiento de los vicios redhibitorios: defectos ocultos graves que existían al momento de la venta. En las viviendas nuevas, además, la Ley General de Urbanismo y Construcciones establece la responsabilidad del primer vendedor por fallas de construcción, con plazos según el tipo de falla.
- Lesión enorme: si el precio es inferior a la mitad del justo precio, o superior al doble, la parte perjudicada puede pedir la rescisión dentro de cuatro años.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar sin abogado?
Es posible, pero muy riesgoso. El estudio de títulos y la redacción de la escritura evitan problemas costosos.
¿Desde cuándo soy dueño?
Desde la inscripción en el Conservador, no desde la firma de la escritura.
Información general sobre la ley chilena vigente a noviembre de 2026. No reemplaza la revisión de tu caso.