Qué es
El juicio de arrendamiento es el procedimiento judicial para poner término a un contrato de arriendo de un inmueble urbano y obtener su restitución, junto con el cobro de las rentas adeudadas. Está regulado en la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, reformada por la Ley 21.461 ("Devuélveme mi casa").
El desalojo (técnicamente, el lanzamiento) es la etapa final: el retiro forzado del arrendatario y sus ocupantes, con auxilio de la fuerza pública si es necesario.
Causales para terminar el arriendo
1. Falta de pago de la renta
Es la causal más frecuente. El arrendador puede usar:
- El procedimiento monitorio de la Ley 21.461, que permite requerir el pago y obtener la restitución en plazos breves si el arrendatario no se opone fundadamente. Ver Ley Devuélveme mi casa.
- El juicio de terminación por no pago, con dos reconvenciones de pago (la segunda, en la audiencia).
2. Desahucio (contratos mes a mes o indefinidos)
En los contratos mes a mes o de duración indefinida, el arrendador puede ponerles término mediante desahucio, judicial o mediante notificación personal efectuada por un notario. El arrendatario tiene un plazo para restituir de dos meses, más un mes por cada año completo de ocupación, con un máximo de seis meses (artículo 3 de la Ley 18.101).
3. Vencimiento del plazo (contratos a plazo fijo)
- En los contratos a plazo fijo que no exceden de un año, el arrendador que quiere recuperar el inmueble al término debe solicitar judicialmente la restitución. El arrendatario tiene dos meses desde la notificación de la demanda para restituir.
- En los contratos a plazo fijo de más de un año, el arriendo termina al vencimiento, y si el arrendatario no restituye, se demanda la restitución.
4. Otras causales
Incumplimiento de las obligaciones del arrendatario: subarrendar sin autorización, destinar el inmueble a un uso distinto, causar daños graves.
Cómo se tramita
- Demanda ante el juzgado civil, con el contrato y los antecedentes.
- Notificación al arrendatario.
- Audiencia de contestación, conciliación y prueba, en el procedimiento oral de la Ley 18.101. En la causal de no pago, se practica la segunda reconvención.
- Sentencia que declara terminado el contrato, ordena la restitución y condena al pago de rentas, gastos comunes y consumos.
- Lanzamiento, si el arrendatario no restituye voluntariamente dentro del plazo fijado.
Lo que el arrendador no puede hacer
El arrendador no puede recuperar el inmueble por su cuenta:
- Cortar la luz, el agua o el gas.
- Cambiar las cerraduras.
- Retirar las pertenencias del arrendatario.
Estas conductas pueden constituir delitos y generar responsabilidad civil.
Garantía y daños
Al restituir, el arrendador puede aplicar la garantía a los daños causados y a las deudas pendientes, rindiendo cuenta al arrendatario. Si los daños superan la garantía, puede demandarlos.
Para el arrendatario
- Si te notifican una demanda o un requerimiento monitorio, actúa de inmediato: los plazos son breves.
- Si pagaste, reúne los comprobantes.
- Si el inmueble tiene problemas que el arrendador no reparó, puede ser una defensa o un motivo de compensación.
Ver también Contrato de arrendamiento.
Preguntas frecuentes
¿Puedo desalojar si el contrato no está escrito?
Sí. El arriendo verbal es válido. La renta se presume según los comprobantes de pago de al menos tres meses consecutivos.
¿El arrendatario puede quedarse si tiene hijos pequeños?
La ley no impide el lanzamiento por esa razón, aunque los tribunales pueden coordinar el lanzamiento con resguardo de los niños.
Información general sobre la ley chilena vigente a noviembre de 2026. No reemplaza la revisión de tu caso.