Qué es
La prescripción adquisitiva, también llamada usucapión, es un modo de adquirir el dominio de las cosas ajenas por haberlas poseído durante cierto tiempo, cumpliendo los requisitos legales (artículo 2492 del Código Civil).
Es la forma en que el derecho reconoce como dueño a quien, durante años, se ha comportado como tal: ocupa la propiedad, la cuida, paga sus contribuciones, construye en ella, sin que el dueño anterior reclame.
Requisitos generales
- Una cosa susceptible de prescripción: los bienes privados. No se pueden adquirir por prescripción los bienes nacionales de uso público ni otros que la ley excluye.
- Posesión: tener la cosa con ánimo de señor y dueño. La mera tenencia (la del arrendatario, el comodatario o el que ocupa por tolerancia) no sirve para prescribir.
- Plazo: la posesión debe mantenerse durante el tiempo que exige la ley, de forma continua (sin interrupción) y tranquila.
Prescripción ordinaria
- Plazo: 2 años para muebles y 5 años para inmuebles.
- Requiere posesión regular: con justo título (por ejemplo, una compraventa) y buena fe (la convicción de haber adquirido el dominio por medios legítimos). Respecto de los inmuebles inscritos, además, la inscripción a nombre del poseedor.
Sirve, por ejemplo, para sanear títulos defectuosos: alguien que compró de buena fe a quien no era el verdadero dueño se hace dueño después de cinco años de posesión inscrita.
Prescripción extraordinaria
- Plazo: 10 años, para muebles e inmuebles.
- Requiere posesión irregular: no exige justo título ni buena fe.
El problema de los inmuebles inscritos
En Chile, respecto de los inmuebles inscritos en el Conservador, la ley protege fuertemente al titular de la inscripción: para prescribir contra un título inscrito, se requiere en general un título inscrito a favor del poseedor (artículo 2505). La sola ocupación material, aunque se prolongue por muchos años, en principio no basta para adquirir un inmueble inscrito a nombre de otro.
Este es un punto complejo, en el que la doctrina y la jurisprudencia han tenido distintas posturas. Para situaciones de ocupación prolongada sin título de propiedades modestas, existe una vía especial: la regularización de la pequeña propiedad raíz.
Interrupción
La prescripción se interrumpe:
- Naturalmente: si el poseedor pierde la posesión, por ejemplo porque otra persona entra en posesión del inmueble.
- Civilmente: por una demanda judicial del dueño notificada al poseedor.
Interrumpida, se pierde el tiempo transcurrido.
Suspensión
La prescripción ordinaria se suspende a favor de ciertas personas (menores, interdictos) y entre cónyuges. La extraordinaria no se suspende.
Cómo se hace valer
La prescripción adquisitiva debe alegarse: el juez no puede declararla de oficio. Se puede hacer:
- Como acción: demandando que se declare que se adquirió el dominio por prescripción y se ordene la inscripción.
- Como excepción: defendiéndose de una acción reivindicatoria.
La sentencia que declara la prescripción de un inmueble debe inscribirse en el Conservador.
Prescripción y herencia
La prescripción permite cerrar situaciones en que alguien ha poseído una herencia o un bien hereditario como si fuera heredero. Ver Acción de petición de herencia.
Preguntas frecuentes
Vivo hace 15 años en una casa que era de mi abuelo, ¿soy dueño?
No automáticamente. Si eres heredero, lo que corresponde es tramitar la posesión efectiva. Si no lo eres, hay que analizar si tu ocupación es posesión y si el inmueble está inscrito.
¿El arrendatario puede adquirir por prescripción?
No. El arrendatario es mero tenedor: reconoce que el dueño es otro.
Información general sobre la ley chilena vigente a noviembre de 2026. No reemplaza la revisión de tu caso.