Qué es
La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño (artículo 820 del Código Civil). El predio que soporta el gravamen se llama sirviente, y el que se beneficia, dominante.
Ejemplos típicos: el derecho de pasar por el terreno del vecino para llegar a la calle (servidumbre de tránsito), de hacer pasar un canal de agua (acueducto), o de instalar postes y líneas eléctricas.
Características
- Es un derecho real: sigue a los predios aunque cambien de dueño.
- Es inseparable del predio dominante: no puede venderse separadamente.
- Es indivisible.
Clasificaciones
- Naturales: provienen de la situación natural de los lugares, como el derecho a recibir las aguas que descienden naturalmente del predio superior.
- Legales: impuestas por la ley, como la servidumbre de tránsito para predios sin salida o la de acueducto.
- Voluntarias: constituidas por acuerdo de los dueños, por testamento o por sentencia.
También se distinguen las continuas (se ejercen sin un hecho actual del hombre, como el acueducto) y las discontinuas (requieren un hecho del hombre, como el tránsito), y las aparentes (se ven, como un camino) y las inaparentes.
Servidumbre legal de tránsito
Es la más frecuente en la práctica. Si un predio está destituido de toda comunicación con el camino público por la interposición de otros predios, su dueño tiene derecho a imponer a los vecinos una servidumbre de tránsito, en cuanto sea indispensable para el uso y beneficio de su predio, pagando el valor del terreno necesario y resarciendo todo otro perjuicio (artículo 847).
Si las partes no se ponen de acuerdo sobre la constitución, el trazado o la indemnización, lo resuelve el juez, normalmente con peritos, en juicio sumario.
Servidumbres de servicios
Las empresas de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones pueden tener derecho a imponer servidumbres sobre predios privados, según sus leyes especiales, con procedimientos de concesión e indemnización propios.
Cómo se constituye una servidumbre voluntaria
Por escritura pública e inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces. Conviene precisar:
- El trazado exacto, idealmente con plano.
- El ancho del camino o la franja.
- El uso permitido (peatonal, vehicular).
- Quién paga la mantención.
- El precio, si se paga.
Extinción
La servidumbre se extingue, entre otras causas:
- Por la reunión de ambos predios en un mismo dueño.
- Por renuncia del dueño del predio dominante.
- Por no uso durante tres años.
- Por haberse cumplido el plazo o la condición, si se constituyó con ellos.
- Respecto de la servidumbre legal de tránsito, si el predio dominante deja de necesitarla (por ejemplo, porque se abrió un camino público), el dueño del predio sirviente puede pedir que se extinga, restituyendo lo recibido.
Conflictos frecuentes
- El dueño del predio sirviente cierra el paso o pone un portón.
- El dueño del predio dominante amplía el uso más allá de lo pactado.
- Discusión sobre quién debe mantener el camino.
Ante perturbaciones del ejercicio de una servidumbre, existen acciones posesorias y la acción para que se declare el derecho.
Preguntas frecuentes
Mi terreno no tiene salida a la calle, ¿qué hago?
Puedes pedir una servidumbre legal de tránsito sobre el predio vecino que ofrezca el acceso menos gravoso, pagando la indemnización correspondiente.
¿Una servidumbre afecta la venta de mi propiedad?
Sí: el comprador la recibe gravada. Debe aparecer en el estudio de títulos. Ver Estudio de títulos.
Información general sobre la ley chilena vigente a noviembre de 2026. No reemplaza la revisión de tu caso.