Qué es
El estudio de títulos es la revisión legal de los antecedentes de una propiedad que hace un abogado antes de una compraventa, una hipoteca u otra operación, para verificar que el vendedor es efectivamente el dueño, que puede vender, y que el inmueble está libre de problemas legales que puedan afectar al comprador.
Es el principal resguardo de quien compra un inmueble. Los bancos lo exigen siempre antes de otorgar un crédito hipotecario.
Qué revisa
1. La cadena de dominio
El abogado revisa las inscripciones de dominio de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces, normalmente de los últimos 10 años (plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria), y las escrituras que las originaron. Verifica que cada transferencia se haya hecho correctamente: compraventas, herencias, adjudicaciones, donaciones.
2. Gravámenes y prohibiciones
Con el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones (normalmente por 30 años), revisa si existen:
- Hipotecas vigentes. Ver Hipoteca.
- Embargos o medidas precautorias.
- Prohibiciones de enajenar (por ejemplo, las de viviendas con subsidio habitacional).
- Servidumbres, usufructos u otros derechos de terceros. Ver Servidumbre y Usufructo.
- Litigios pendientes.
3. Capacidad y representación del vendedor
- Si el vendedor es casado, su régimen matrimonial y si necesita la autorización del cónyuge.
- Si es una sociedad, los poderes de quien la representa.
- Si es una sucesión, que se hayan hecho la posesión efectiva y la inscripción especial de herencia. Ver Inscripción especial de herencia.
- Si hay menores de edad o incapaces, las autorizaciones judiciales.
4. Situación municipal y tributaria
- Contribuciones al día.
- Certificado de número y de no expropiación municipal y de vialidad.
- Recepción final de las construcciones: que lo construido esté regularizado.
- Certificado de informaciones previas, si hay proyectos.
5. Copropiedad
En departamentos y condominios: el reglamento de copropiedad, el certificado de gastos comunes al día y la existencia de deudas. Ver Copropiedad inmobiliaria.
6. Deslindes y superficie
Que los deslindes del título coincidan con la realidad física del terreno. Ver Deslindes.
Problemas frecuentes que detecta
- Construcciones sin recepción final o ampliaciones no regularizadas.
- Herencias mal tramitadas o sin inscripción especial.
- Prohibiciones de subsidio habitacional vigentes.
- Hipotecas antiguas no alzadas aunque el crédito esté pagado. Ver Alzamiento de hipoteca.
- Falta de autorización del cónyuge.
- Diferencias entre el título y la superficie real.
- Litigios sobre la propiedad.
Resultado
El abogado emite un informe que concluye si la propiedad tiene sus títulos en orden o si hay observaciones que deben subsanarse antes de la escritura. Muchas veces los problemas tienen solución, pero conviene resolverlos antes de pagar.
Preguntas frecuentes
Si el banco ya hizo el estudio de títulos, ¿necesito uno propio?
El estudio del banco protege al banco. Aunque cubre muchos de los mismos puntos, un estudio propio protege tus intereses y puede revisar aspectos que el banco no prioriza.
¿Cuánto demora?
Depende de la obtención de los certificados. Normalmente, algunos días hábiles.
Información general sobre la ley chilena vigente a noviembre de 2026. No reemplaza la revisión de tu caso.