Qué es
La inscripción especial de herencia es la inscripción que se practica en el Conservador de Bienes Raíces donde está ubicado cada inmueble heredado, a nombre de todos los herederos, para que queden como dueños de ese inmueble en el Registro de Propiedad.
Es uno de los pasos que exige el artículo 688 del Código Civil para que los herederos puedan disponer de un inmueble heredado: venderlo, hipotecarlo o adjudicárselo en la partición.
Las tres inscripciones del artículo 688
Para que los herederos puedan disponer de los inmuebles hereditarios, deben practicarse, en orden:
- Inscripción de la resolución de posesión efectiva en el Registro de Propiedad del Conservador del último domicilio del causante (en la posesión efectiva intestada, se inscribe además en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas del Registro Civil).
- Inscripción especial de herencia en el Conservador donde está ubicado cada inmueble, a nombre de todos los herederos.
- Inscripción de la adjudicación en la partición, si después se adjudica el inmueble a uno o algunos herederos.
Si los herederos venden el inmueble de común acuerdo a un tercero sin partir, no es necesaria la tercera inscripción: la venta se inscribe a nombre del comprador.
Qué se necesita
Para practicar la inscripción especial de herencia, el Conservador normalmente exige:
- Copia de la resolución de posesión efectiva, con certificado de su inscripción.
- Certificado de pago o exención del impuesto a la herencia emitido por el SII. Ver Impuesto a la herencia.
- Copia de la inscripción de dominio del inmueble a nombre del causante, con vigencia.
- Una solicitud o minuta indicando el inmueble y los herederos.
- Si el causante era casado en sociedad conyugal, puede requerirse una inscripción adicional a favor del cónyuge sobreviviente por sus gananciales.
Dónde se tramita
En el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se ubica cada inmueble. Si el causante tenía inmuebles en distintas comunas, se tramita una inscripción especial en cada Conservador correspondiente.
Costo y plazo
El Conservador cobra derechos de inscripción según su arancel, que dependen del valor del inmueble. El plazo de tramitación suele ser de algunos días o semanas, según el Conservador.
Por qué es importante
Sin la inscripción especial de herencia:
- Los herederos no pueden vender el inmueble ni hipotecarlo.
- El inmueble sigue figurando a nombre del causante, lo que genera problemas con las contribuciones, los servicios y cualquier trámite.
- Un comprador no podrá inscribir a su nombre la compraventa, porque el Conservador exige la cadena completa de inscripciones.
Es un trámite que muchas familias dejan pendiente durante años, y que luego obstaculiza una venta urgente.
Errores frecuentes
- No practicarla en todos los Conservadores donde hay inmuebles.
- No haber pagado o acreditado la exención del impuesto a la herencia.
- Diferencias entre los datos del inmueble en la posesión efectiva y en la inscripción de dominio.
Preguntas frecuentes
¿Necesito abogado?
No es obligatorio, pero es recomendable, especialmente si hay varios inmuebles, diferencias en los títulos o sociedad conyugal.
Ya tengo la posesión efectiva, ¿puedo vender la casa?
Aún no. Necesitas inscribir la posesión efectiva, pagar o acreditar la exención del impuesto y practicar la inscripción especial de herencia.
Información general sobre la ley chilena vigente a noviembre de 2026. No reemplaza la revisión de tu caso.