Qué es
La promesa de compraventa es el contrato por el cual las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato de compraventa, cumplido un plazo o una condición. En la práctica inmobiliaria es muy frecuente: se firma la promesa mientras el comprador obtiene su crédito hipotecario, se revisan los títulos o se termina de construir el departamento.
Está regulada en el artículo 1554 del Código Civil.
Requisitos
Para que la promesa sea válida y produzca efectos, el artículo 1554 exige:
- Que conste por escrito. En la práctica, cuando se trata de inmuebles, se celebra por escritura pública o al menos con firmas autorizadas ante notario.
- Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
- Que contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato prometido. Una promesa sin plazo ni condición es nula.
- Que se especifique de tal manera el contrato prometido, que solo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban. Es decir, debe contener todos los elementos de la compraventa: la cosa (el inmueble, bien individualizado) y el precio.
Si falta alguno de estos requisitos, la promesa es nula.
Cláusulas habituales
- Plazo para firmar la compraventa, o condición (por ejemplo, la aprobación del crédito).
- Precio y forma de pago.
- Arras o pie: una suma que el comprador entrega al firmar la promesa.
- Cláusula penal o multa por incumplimiento.
- Condiciones del inmueble: libre de ocupantes, sin deudas, con recepción final.
- Gastos de notaría y Conservador.
Arras
Es frecuente que el comprador entregue una suma al firmar la promesa. Hay que distinguir:
- Arras como garantía de retractación (artículo 1803): si el que dio las arras se retracta, las pierde; si se retracta quien las recibió, debe restituirlas dobladas.
- Arras como parte del precio: si el contrato lo dice expresamente, son un anticipo del precio y no dan derecho a retractarse.
La redacción del contrato determina cuál es el caso.
Si una de las partes no cumple
Si el vendedor o el comprador se niega a firmar la escritura de compraventa dentro del plazo, la parte que cumplió puede:
- Demandar el cumplimiento forzado: que el juez ordene suscribir la escritura, e incluso que la firme el juez en representación del incumplidor.
- Demandar la resolución de la promesa, con devolución de lo pagado.
- En ambos casos, con indemnización de perjuicios o cobrando la cláusula penal pactada.
Promesas de inmuebles en verde
En la compra de departamentos en construcción, la promesa se celebra con la inmobiliaria. La ley exige que, cuando el comprador entrega dinero antes de la escritura definitiva, la inmobiliaria garantice su devolución mediante pólizas de seguro o boletas de garantía en ciertos casos. Revisa que esta garantía exista.
Recomendaciones
- Haz un estudio de títulos antes de firmar la promesa o como condición de ella.
- Fija un plazo realista, considerando la tramitación del crédito.
- Define qué pasa con el pie si el banco no aprueba el crédito.
- Firma ante notario.
- Si entregas dinero, pide que quede claramente imputado al precio y garantizado.
Preguntas frecuentes
El banco no me aprobó el crédito, ¿pierdo el pie?
Depende de lo pactado. Si la promesa estaba condicionada a la aprobación del crédito, en general debería restituirse. Si no, el vendedor podría retenerlo como multa.
¿Puedo vender a otro si el comprador no firma a tiempo?
Si el comprador incumplió, puedes pedir la resolución. Vender a otro sin resolver la promesa puede generarte responsabilidad.
Información general sobre la ley chilena vigente a noviembre de 2026. No reemplaza la revisión de tu caso.