Qué es
La resolución es la forma de dejar sin efecto un contrato bilateral cuando una de las partes no cumple lo pactado. Su fundamento está en el artículo 1489 del Código Civil, que establece la llamada condición resolutoria tácita: en todo contrato bilateral va envuelta la condición de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Es decir, aunque el contrato no lo diga, si una parte no cumple, la otra puede pedir que el contrato se resuelva.
La opción del contratante cumplidor
Frente al incumplimiento, el artículo 1489 da al contratante diligente una opción:
- Pedir el cumplimiento forzado del contrato, o
- Pedir la resolución del contrato,
y en ambos casos, con indemnización de perjuicios. Ver Indemnización de perjuicios.
Por ejemplo, si compraste un auto y pagaste pero el vendedor no lo entrega, puedes exigir la entrega o dejar sin efecto la compra y pedir la devolución del precio, más los perjuicios.
Requisitos
- Contrato bilateral: que genere obligaciones para ambas partes (compraventa, arrendamiento, prestación de servicios, promesa).
- Incumplimiento de una obligación por parte del demandado. La jurisprudencia exige que el incumplimiento sea de cierta entidad: un incumplimiento insignificante no justifica la resolución.
- Que quien demanda haya cumplido o esté llano a cumplir su propia obligación. Si ambas partes incumplieron, el demandado puede oponer la excepción de contrato no cumplido (artículo 1552).
- Que la resolución sea declarada por sentencia judicial. La condición resolutoria tácita no opera de pleno derecho.
El pacto comisorio
Las partes pueden incluir expresamente en el contrato una cláusula que establezca que, si una de ellas no cumple, el contrato se resolverá. Es el pacto comisorio.
- Pacto comisorio simple: reproduce la condición resolutoria tácita; igualmente se requiere sentencia judicial.
- Pacto comisorio calificado: establece que el contrato se resolverá "ipso facto" por el incumplimiento. En la compraventa por no pago del precio, el comprador puede todavía evitar la resolución pagando dentro de las 24 horas siguientes a la notificación de la demanda (artículo 1879).
La acción derivada del pacto comisorio en la compraventa prescribe en el plazo fijado por las partes, si no excede de 4 años, o en 4 años desde la fecha del contrato.
Efectos
Una vez declarada la resolución:
- Entre las partes: el contrato se deja sin efecto y cada parte debe restituir lo recibido. El vendedor devuelve el precio, el comprador devuelve la cosa.
- Indemnización: el contratante incumplidor debe indemnizar los perjuicios causados.
- Respecto de terceros: la resolución afecta a terceros adquirentes solo en ciertos casos: respecto de muebles, si estaban de mala fe; respecto de inmuebles, si la condición constaba en el título inscrito (artículos 1490 y 1491).
Contratos de tracto sucesivo
En los contratos de ejecución continuada, como el arrendamiento o el contrato de servicios periódicos, la resolución se denomina terminación y no tiene efecto retroactivo: lo cumplido hasta ese momento se mantiene.
Cómo se demanda
La acción de resolución se tramita normalmente en juicio ordinario, salvo procedimientos especiales (como el de arrendamiento). Prescribe por regla general en 5 años desde que la obligación se hizo exigible.
Preguntas frecuentes
¿Puedo resolver un contrato unilateralmente, sin ir a tribunales?
Como regla general, no: se requiere sentencia. La excepción es que el propio contrato lo permita expresamente mediante una cláusula de terminación anticipada, que debe aplicarse según sus términos.
Firmé una promesa de compraventa y el vendedor no quiere firmar la escritura, ¿qué hago?
Puedes demandar el cumplimiento forzado (la firma de la escritura) o la resolución con devolución de lo pagado e indemnización. Ver Promesa de compraventa.
Información general sobre la ley chilena vigente a noviembre de 2026. No reemplaza la revisión de tu caso.