Qué son
Los gastos comunes son los gastos necesarios para la administración, mantención, reparación y uso de los bienes comunes de un condominio, que deben pagar todos los copropietarios. Están regulados en la Ley 21.442 de copropiedad inmobiliaria y en el reglamento de cada condominio. Ver Copropiedad inmobiliaria.
Tipos de gastos comunes
- Ordinarios: los de administración (remuneraciones del personal, honorarios del administrador), mantención y reparación de bienes comunes, y uso o consumo de servicios comunes (luz de pasillos, agua de áreas verdes, ascensores).
- Extraordinarios: los que exceden lo ordinario, como obras de mejora o reparaciones mayores, aprobados por la asamblea.
- Fondo común de reserva: un porcentaje que se recauda mensualmente para enfrentar gastos urgentes o imprevistos.
Cómo se calculan
Cada copropietario paga en proporción a sus derechos sobre los bienes comunes, según lo que establezca el reglamento de copropiedad (normalmente en relación con el avalúo fiscal o la superficie de su unidad). Los gastos de servicios que se consumen en cada unidad y que se miden individualmente se cobran según el consumo.
El administrador debe emitir mensualmente un aviso de cobro con el detalle.
Quién debe pagarlos
- El copropietario, aunque la unidad esté arrendada o desocupada.
- En los arriendos, es habitual que el contrato traslade el pago al arrendatario, pero frente al condominio el obligado sigue siendo el dueño.
- La obligación sigue a la unidad: si se vende, el nuevo dueño responde de los gastos comunes adeudados por el anterior, sin perjuicio de su derecho a repetir contra él. Por eso, al comprar, es esencial pedir un certificado de deuda de gastos comunes.
Qué pasa si no se pagan
Intereses y multas
Los gastos comunes impagos devengan el interés que fije el reglamento, con el límite legal, y pueden aplicarse las multas previstas.
Cobro ejecutivo
El certificado de deuda de gastos comunes, firmado por el administrador en los términos que exige la ley, tiene mérito ejecutivo. El condominio puede demandar directamente en juicio ejecutivo y pedir el embargo de bienes del deudor, incluida la propia unidad. Ver Juicio ejecutivo.
Suspensión de servicios
Con la autorización que contemple el reglamento o la asamblea, el administrador puede suspender el suministro eléctrico u otros servicios que se paguen con los gastos comunes a la unidad que adeude un número de cuotas determinado, en los términos y con los resguardos que establece la ley.
Publicidad de la morosidad
La ley permite informar en el condominio la lista de unidades morosas, con ciertos límites.
El fondo común de reserva
Es obligatorio. Se forma con un porcentaje del gasto común mensual que fija la asamblea, y con multas e intereses. Se usa para gastos urgentes, imprevistos o extraordinarios, y debe mantenerse en una cuenta separada.
Para el deudor
- Revisa el detalle del cobro y pide la rendición de cuentas si hay dudas.
- Si tienes dificultades, propone un convenio de pago al administrador.
- Si te demandan ejecutivamente, revisa la prescripción y los requisitos del certificado.
Preguntas frecuentes
El arrendatario no pagó los gastos comunes, ¿quién responde?
Frente al condominio, el propietario. El propietario puede después cobrarle al arrendatario según el contrato.
¿Me pueden cortar el agua?
La ley regula la suspensión de servicios, normalmente el suministro eléctrico, en condiciones específicas. Revisa el reglamento y la ley antes de aceptar un corte.
Información general sobre la ley chilena vigente a noviembre de 2026. No reemplaza la revisión de tu caso.